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杭州培育和发展住房租赁市场的 难点和对策
发布时间:2019-01-02   点击数:   作者:第二调研课题组

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改革开放以来,加快改善住房条件,促进新型城镇化,杭州形成了商品房,经济适用房,拆迁安置房等多元化住房供给体系,人民生活条件。得到了很大的改善。 与此同时,城市住房租赁市场也在不断发展,在加快改善住房条件,促进新型城镇化方面发挥了重要作用。 然而,与住宅销售市场相比,作为住宅房屋重要消费渠道的租赁市场发展相对滞后,市场供应主体不发达,产品供需结构不匹配,市场秩序不规范,法规和制度不完善,管理机制不健全。问题更加突出。居民在解决住房问题和通过租房改善生活质量方面的作用尚未得到有效实施。

习近平总书记关于“房子是用来生活而不是用于投机”的科学定位为我们指明了工作方向。中国共产党第十九次全国代表大会的报告进一步明确指出:“加快建立多学科供给,多渠道安全,租房合并和收购制度的住房制度,让全体人民生活和生活。 因此,加快住房租赁市场的培育和发展,是缓解住房市场供需矛盾,促进市场稳定健康发展,建立长期发展机制的重要举措。房地产业。它是为了解决新公民住房问题,实现全面小康社会。生活和生活的重要方式。

近年来,国务院办公厅,住房和城乡建设部等九部委已发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等文件,组织全国12个城市携带住房租赁试点项目。 杭州作为中国首批住房租赁试点城市之一,精心组织,积极探索和协调措施,稳步推进住房租赁市场发展,从“促进发展,造福民生,支付”四个层面加快推进。关注长期效率和强大服务“。建立健全住房租赁市场体系,供应实体多元化,业务实体标准化,租赁关系稳定,取得了一系列的工作成果。

正是在这种宏观背景下,研究团队将重点关注杭州住房租赁市场培育和发展的困难和对策。从10月23日到26日,他们将去市政府的市住房和住房管理部门和城市的土地。资源局,国有企业主要城市资金投资集团,城市投资集团结算中心,基层政府阴阳区,阜阳区经济技术开发区,以及我爱公司的民营企业主体腾讯住宅项目,如万科公园,宁潮公寓和石莲宏宇公寓。通过研讨会,实地考察和数据整理,研究团队初步梳理并形成了我市住房租赁市场的现状,主要困难和下一步。

一、我市住房租赁市场基本情况和工作成效

(一)房源筹集和供应规模不断增加,住房租赁需求得到较好满足

为了实现未来三年新增住房总量的30%,城市将继续增加实力和库存,住房供应和供应规模将继续增加。 主要体现在以下几个方面:一是大力推出出租房屋用地。 根据2018 - 2021年土地出让土地总面积的5%,确定优秀特殊出租房的土地供应配额。未来五年的57个地块数量约为2,408亩,估计可建造50,312个单位。 目前,市区已上市销售12人,特殊出租房屋用地约444.25亩,可建房屋数量约66万平方米。 二是重启公共租赁住房建设。 很明显,在未来五年内,现有4万套公共租住房屋的市区将增加至8万套。 主城区建设比例不低于商品房总建筑面积的10%,其他地区不低于5%。 2018年,城市住宅用地共有116个公共租赁住宅用地,建筑面积为84.45万平方米;其中93个已转让,建筑面积686,100平方米。据估计,将建造11,435所房屋。 第三是敦促自给自足的商品房出租。 明确调整土地招标规则,要求所有独立商品房用于公共租赁和全程监管。 截至2018年9月底,市区共有92块地块可供自我维持,包括75块住宅用地,以及约161万平方米的独立商品房。 第四是积极打造蓝领公寓。 积极为蓝领公寓的建设做准备,并在三年内明确4万套目标。 截至2018年9月底,全市共有21个蓝领公寓新(改造)建设项目启动,涉及11,140套住房。 目前,共交付了6个项目的2047个单元(房间)。 五是开展集体建设用地建设租赁住房试点。 《杭州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》已经国家有关部委批准,萧山,余杭,阜阳,临安,大江东已确定6个试点,总面积约64,800平方米。第六,它被广泛用于振兴土地使用。 积极推进村级住宅用地和商业办公用房(改造)作为出租房项目。截至9月底,共有约27,500套房屋用于振兴库存,中国企业发明了约4万套房屋。 ),租赁公司通过“业务租赁”重新启动了大约22,600套房间的库存。 因此,在市场自发形成的供给模式已经不能满足城市发展的需要的情况下,政府主导的出租房屋养殖和供给工作有效地弥补了市场的供不应求,满足了多样化的需求和变化。 。住房租赁消费模式加快了住房租赁业的转型升级。

(二)各类企业和运行模式不断涌现,市场主体培育初步显现成效

我市的住房租赁公司经历了从“单一”到“多元化”,从“自发”到“培育”的过程。 早在2000年左右,一些当地的中介机构,如公共住房网络和霍华德华邦就出现在这个城市。此外,我爱我的家庭,连锁房地产,Q方旺等国家中介机构进入城市并推动了这个城市。在住房租赁中介业的发展中,中介人租房或租房的接受程度较高。 近年来,随着国家的鼓励和市场需求的变化,出现了长租公寓的各种市场主体:第一,万科公园,德新等房地产开发公司;第二,互联网创业公司自己的如Rubik's Cube,YOU +等;第三是传统的中介公司,如爱租,连锁家免费;四是家庭逗号公寓等专业酒店管理公司。 这些企业充分利用互联网的优势,整合租赁产业链,实施精准开发和精细化管理,为房屋租赁业带来新的活力。

住房租赁公司是培育和发展住房租赁市场的核心。 因此,针对国有和民营企业的不同特点,我市采取了多种措施予以支持和支持。 一是发布《关于公布杭州市第一批国有住房租赁试点企业名单的通知》确定21家国有企业作为房屋租赁试点项目,其中市级两家公司(市投资集团和城市投资集团)已经启动房屋租赁业务并推出各自的长期租约。公寓品牌“宁超”和“结”公寓;区内19家公司中有6家已开始从事房屋租赁业务。二是确定43家专业房屋租赁企业作为首批开展重点培育和支持的试点企业。 三是成立市房屋租赁管理协会。第一批成员是107家房屋租赁公司和上下游企业,为行业自律发展奠定了基础。

(三)政策体系和管理机制不断健全,对房屋和人员管理逐步规范
  首先,在政策制定中,该市先后推出了一系列配套政策,如《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,《关于做好杭州市市区人才专项租赁住房建设工作的通知》,《杭州市居住证积分管理办法(试行)》,《杭州市居住出租房屋“旅馆式”管理实施方案》,《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》,《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》,并初步形成住房。租赁政策体系。 二是在组织内,市组建住房租赁试点工作试点小组,在市住房和住房管理局设立住房租赁管理办公室,新设城市房屋租赁管理服务中心,负责住房租赁管理。 在管理层面,由于大量的房屋租赁,频繁发生,分散的地点和隐蔽的行为,城市积极探索建立城市,区和街道的三级住房租赁管理系统,并降低了管理重点。深化电网管理系统,并将其纳入社会综合管理的范围。 最后,在人事管理方面,全市采用《杭州市流动人口服务管理条例》和“酒店式”管理模式,加强租赁业主和租房者的统一登记,实现“虚拟酒店终端”的精准管理,实现管理流动人口它还规范了整个住房租赁市场实体,如出租人,租赁公司,中介公司和房地产公司。

(四)监管和服务平台不断创新完善,数字智能系统得到全面应用

借助杭州创建“国家数字经济第一城市”的机会以及阿里巴巴集团和蚂蚁金融集团在技术方面的独特优势,该市将建立住房租赁监管服务平台,作为培育和发展的重要手段。住房租赁市场。 该平台于2017年9月29日启动,实现了“真人认证,综合验证,一站式服务,评估体系,信用体系,在线支付,多渠道在线签约”等七大创新亮点。 具体来说,首先是通过实名身份验证和人脸识别来确保中介,房东和房客的身份的真实性。其次,通过住房所有权核查和阿里巴巴核查服务相结合,实施了上市清单。三是为租赁方提供租赁备案,居留许可处理,住房公积金提取等一站式便民服务;第四,结合阿里巴巴提供的在线评估系统,各方可以在不同阶段租赁。相互评价;五是通过芝麻信贷,为租户,房东和租赁公司建立一套完整的信用体系;六,利用蚂蚁金服务在线支付技术,提供租赁网上支付服务,严格保障资金支付的安全性;第七是房东,租户可以通过房屋管理部门或阿里巴巴的任何渠道实施智能网络签名。同时,该市还积极推动该平台与租赁公司自身的ERP系统无缝连接,为建立规范有序的租赁市场提供了强有力的把握。 截至2018年9月底,全市房屋租赁监管服务平台共有186家租赁公司和经纪机构,其中管理房16.7万套,网上租赁房16800套。

二、我市住房租赁市场存在问题和主要难点

调查期间,研究小组还发现,城市房屋租赁市场存在一些问题和困难,制约了房屋租赁市场的健康稳定发展。 通过分类分析,主要有以下几个方面:

(一)住房租赁市场定位方面

1工作目标和工作定位还存在一定偏差

目前,在培育和发展住房租赁市场的工作中,对这项工作的意义,目标和定位的理解还存在一些偏差。 有人认为,主要工作要求是加强对房屋租赁行为的监管,管理出租房,流动人口和市场上的就业企业,实行“管理”,市场管理“无”。实现有序有序的住房租赁业。 这当然是工作目标的一部分,但这不是正确的工作取向。 除了加强行政管理外,现在更需要的是鼓励,引导,培育和发展住房租赁市场,打破长期只有大量销售的房地产市场机制,而不是租赁,实现“购买租金”解决了不同需求居民的住房问题。问题。 从根本上说,这是党中央,国务院关于完善住房供应和保障体系,深化住房制度改革,稳定房地产市场,促进新型城镇化的重大决策。这对新时期社会经济的健康稳定发展具有重要意义。

2、现行工商登记实践不适应行业的发展需求

住房和建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》明确规定,住房租赁企业申请工商登记时,其经营范围统一为住房租赁业务。 然而,从城市的实际运作来看,首先,一些实际从事房屋租赁业务的资产管理公司和酒店管理公司不包括“房屋租赁业务”甚至任何营业执照。市场监管部门与房地产权威机构之间尚未建立规范的信息共享机制,这可能导致后续市场监管的盲点。 其次,一些市场监管部门没有将“房屋租赁业务”列为业务范围选择。申请人只能选择“住宿”或“自有房屋租赁”,导致运营过程中的税负增加。 如果业务范围是“住宿”,则必须按照酒店标准进行建设和改造,这将大大增加投入成本;如果经营范围是“自有房屋租赁”,则不符合实际情况,在消防和公安管理中遇到后续障碍。 。

3、现行税收制度不利于行业的培育发展

目前,住房租赁税收法规存在税收过重,反复征税,高税收等不合理现象,制约了住房租赁业的培育和发展。 对于自我维持的房地产租赁公司,个人租赁需要七种税费。 对于非自持物业型租赁企业,也有两种情况:集中房屋租赁企业(整栋楼改造后完成)一般不承担个人住房租赁税费,企业主要缴纳增值税和企业所得税;分散住房租赁企业(从分散业主那里获得租金和分租)通常需要承担个人住房租赁税和费用。除缴纳增值税和企业所得税外,企业还要缴纳城市维护建设税,教育附加税,财产税,个人所得税等。 由于房屋租赁市场长期未受到足够的重视,相应的税收政策也缺乏全面的系统设计。 例如,增值税属于流转税,财产税属于财产税,所得税属于收入调整税,并且在住房持有,流通和租赁的各个环节中反复征税。税率是针对每种税种单独设定的,综合税负过高。 即使将其与商品房开发和销售的税负(不包括非税收费用)进行比较,也基本持平或甚至更高。 对于住房租赁公司而言,在低营业利润率的情况下很难实现良性循环和大规模运营。

4、“商改租”项目规范标准未能明确落地

根据国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,允许按规定将商品房改为租赁房。土地利用期和容积率不变,土地利用根据住宅用地调整。调整后的水,电,气价格应与居民一致。标准实施。《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》上述要求也进一步明确。 然而,在实践中,由于“商业改革和租赁”需要在土地使用,规划支持,结构安全,消防安全,水电供应等各个领域进行政策调整,上述文件尚未落实到位。 ,以及“商业变更和租赁”的配套政策规范尚未形成。 例如,如果要将土地用途调整到住宅用地,则区域规划必须首先添加学校和其他住宅设施,而实际操作非常困难。 但是,如果不调整土地使用,则难以确定防火认可的规格和程序。实际操作因地而异,公司没有标准要求。 再比如,“商业改革和租赁”项目中使用的水,电,气目前价格没有按照居民标准实施,增加了企业和群众的经济负担。

(二)住房租赁市场要素方面

1留用地土地要素进入市场存在障碍

土地用于租赁建设是增加住房有效供给的重要途径。它不仅可以扩大土地的开发利用,还可以优化土地的分配。它还可以保留用于出租房屋的土地,增加住房的有效供应。 然而,在调查过程中,发现实现这种土地供应模式仍存在两个问题:

首先,需要调整和改进现有的不适应形势的政策文件。 为严格控制留存土地进入商品住宅房地产市场,原政策有严格的禁止规定。 例如,《杭州市区村级留用地管理办法(试行)》第28条规定“......预留土地项目禁止设计住宅单位”。 《富阳区村级留用地管理办法》第8条规定“......村级保留土地不得用于商品房等商业性房地产项目”。 在当前形势下,要尽快调整和完善这些规定,消除基层工作中的政策障碍。 其次,村集体和合作伙伴不愿意建造出租房。 由于建设和租赁住房资金回收缓慢,长期收入周期,投入和产出不能与短期成正比,缺乏相应的激励措施。因此,村集体和合作伙伴不太愿意建造出租房,并且更愿意建造办公商业建筑。获得更高的经济效益。

2、金融产品资金要素支持市场存在障碍

总的来说,即使在住房租赁市场相对成熟的国家和地区,也需要财政政策来鼓励和支持公司开发和经营租赁住房。 目前,我国住房租赁业面临的最大问题之一是缺乏长期稳定的融资渠道和优惠措施。

首先,从租赁公司的角度来看,房地产投资信托REIT的发行成本太高。 根据该市第一个将长租公寓的股票打包为基本资产设计产品并启动房地产投资信托基金试点项目的资金投资集团,房地产投资信托基金之前的资产转让将涉及增值税(不包括11%的税收销售额)和城市建设。税(应交增值税的7%),教育附加费(应交增值税的3%),地方教育附加费(应交增值税的2%),企业所得税(财产转让收入的25%) ,土地增值税(不含税的5%),印花税(交易价格0.5‰)等税项,税率很高,大大提高了房地产投资信托产品的融资成本。 事实上,由于税收成本和审批因素,前投集团的产品没有实施。 其次,从金融机构的角度来看,金融支持房屋租赁市场缺乏明确的经营政策导向。 目前,对国家财政支持的切入点,边界和范围没有明确的定义,使得财政支持缺乏针对性和有效性。 例如,参与各地房屋租赁市场的金融机构主要是四大国有银行和国家开发银行,很少有中小银行参与。 住房租赁融资的概念和所有权没有明确界定。金融机构将此类贷款分类为房地产贷款,使低收入住房租赁项目和商业房地产销售项目处于相同的竞争条件下,显然处于劣势。

(三)住房租赁市场需求方面

1、市场房源不能满足需求,租金上涨过快

近年来,我市房屋租赁市场规模每年增长10%以上,但租赁房屋的比例并没有增加。由于2017年城市村庄的大规模拆迁,市场上可出租房屋的绝对数量有所减少。供不应求的局面进一步恶化。据我公司统计,2010年至2016年,我市住房租赁市场供需比例逐年下降。 2017年的供需比例从1月的1:5.7扩大到6月的1:7.7(详见图1)。结果,租金逐年增加,特别是在过去两年。的年均增长率约为15%,一些城市村庄的租金接近50%。

图1 2010-2017我喜欢杭州租赁市场的供需比率

2、房源供求结构失配,精准租房难度大

根据我公司提供的数据,我认为我市房屋租赁市场供需结构存在三个主要问题:一是产品不匹配。 最苛刻的租房者是单卧室单位不到50平方米,占总数的70%以上,而市场供应的主要产品是自住的住宅单位,面积较大,一个 - 卧室公寓。来源不足以占总供应量的30%;第二是价格不匹配。市场最大需求为1500元/套(不到一个月)

出租房屋,截至2017年8月,租金2500元/套(房)/月或以上的房屋已占市场的86.39%,比2013年增加29.87%(见图2);地区不匹配,地铁周围,学校附近和工业园区周围的可出租房屋供应严重不足,郊区交界处供应充足。

图2我喜欢中国杭州的租金结构趋势

(四)住房租赁市场主体方面

1、政府主体角色不清,保障与市场存在重叠

在广泛的住房租赁市场中,政府是市场的监管服务提供者,指导和规范各种市场主体的有序运作,规范管理市场的规模和发展方向;另一方面,政府也直接建造和分配经济适用房。参与市场,增加市场供应,改变市场供应结构。 在正常情况下,政府提供廉租房,公共租赁住房,户籍,房地产,收入和其他门槛条件的蓝领公寓,低收入住房困难家庭,新毕业的大学毕业生和农民工和其他弱势群体的政府住房保证,供应与市场清单不匹配。然而,现任政府经常引入大量有才能的出租房,用于城市竞争和人才引进,并以低廉的租金吸引人才,企业和资本。 住房的这一部分与市场的供应目标重叠,并且通过政府的财务披露或隐瞒具有价格优势。 在这方面,一些专家认为,使用纳税人的钱来补贴少数收入水平不低的人是不公平的,这是以住房为代价的;另一方面,它也导致政府既是运动员又是裁判。过度干预市场将影响住房租赁市场供需关系的正常发展和完善。

2、市场主体发育不充分,专业化程度偏低

从租赁主体的角度来看,有许多私人和传统的房地产机构出租,大型和专业的房屋租赁企业租赁较少;从租赁对象的角度来看,分散化程度较低,集中度较低;从承租人的经验来看,生活质量和服务质量不高。在租赁期间,房东增加租金和任意破坏合同的情况并不少见。特别是个人二手房市场过大,存储成本低,非法分拆集团租金,导致租房纠纷更多,严重影响了生活质量。 尽管近年来专业房屋租赁机构发展迅速,但由于市场规模较小,房屋租赁市场的工业化水平较低,不利于提高整体社会住房租赁服务水平,形成良好的住房租赁。供应系统。

(五)住房租赁市场监管方面

1、管理机制不够顺畅,三级体系还需健全

住房租赁管理是一个社会综合管理系统项目。 从管理学科来看,除了住房管理部门外,还有公安,市场监督,税务等部门依法履行职责,但仍存在相互不和谐的情况。 例如,公安部门流动人口管理系统和住房管理部门的住房租赁监管服务平台的信息没有实时通信,信息输入多个地方。 从管理层面来看,虽然全市已明确提出建立城市,区,镇(镇)三级住房租赁管理制度,但目前市级水平相对健全,区级水平相对滞后,街道和社区的职责不够明确。实施具体管理问题,协调和解决矛盾的作用尚未完全实现。

2、监管服务体系覆盖面不全,措施不足

由于房地产市场历史上的“轻租赁转售”,房屋租赁业长期处于自我发展状态,缺乏相应完善的监管服务。 虽然该市已建立住房租赁监管服务平台,以改善信息系统的这种情况,但最大的困难是数量不清晰,覆盖面不全面。 例如,大量的个人租赁做法,小型租赁业务没有进入平台,在线签约和备案的数量远远低于实际生产量,监管体系之外没有相应的有效措施。 另外,监管措施不足以保护承租人的权利,市场价格信息不对称,不透明;行业准入门槛低,企业和信用评估体系的监督评估尚未完善。 例如,为了尽快占领市场,一些住房租赁公司与金融公司和网上借贷平台合作,推出“租赁贷款”进行融资,并利用不匹配的资金扩大业务规模。 这不仅是市场创新,也是监管真空。一旦监督和整改不能及时加强,就会出现“爆炸”事件,给业主,承租人和金融机构造成损失,甚至引发社会不稳定。

三、国外住房租赁市场培育发展的先进经验

从全球范围来看,德国,美国,日本等国家的房屋租赁市场已经发展了很长一段时间。市场机制和管理模式非常发达,可为城市培育和发展住房租赁市场提供经验。

(一)多元的住房供给体系

从国家发展模式的角度来看,许多国家都对政策激励和财政支持进行了大惊小怪,以确保以市场为基础的出租房供应充足。 例如,在德国,出台政策强制性的房地产企业建立出租房,同时还给房地产企业低息或无息贷款,免税,土地优惠等,以指导大量的私人资金投入建设出租房。 此外,德国住房合作社也是出租房屋供应的主力军。每年建造的房屋数量约占该国总数的三分之一。如此众多的房屋只能用于出租,这无疑对出租房的稳定性起着重要作用。在美国,一方面,优惠税率或财政补贴用于鼓励房地产开发商建造出租房和增加住房供应。 另一方面,它采取增值税免税,折旧和减税,减少个人所得税等措施来刺激私人出租房屋,并通过租金补贴和住房券等措施增加住房租赁需求。 在日本,雇主的社会责任得到加强,非营利组织的出租房屋由企业主体提供给会员的公社住房和公寓。

(二)完备的租房法律体系

在住房租赁市场建设方面,德国,美国等国家的法律体系管理完善,重视保护合同中处于弱势地位的租房者的利益,严厉打击在租赁市场的猜测。 德国《德国民法典》第2章,第8章,第5节,专门设立了第二项“住房租赁”,并引入了特殊法律来规范和保障租房的各个方面,如住房补贴《住房资助法》,《住房限定法》,租金收集规范《新造租金条例》,还包括特殊《租房法》,《住房中介法》等法律。 美国不仅有《美国统一住房租赁法》,还有各州的特殊住房租赁法,包括《房租管制法》,《公寓转化管制法》,《租赁公寓拒租禁止法》以及其他规范房东和住房机构行为的法律,限制住房租金的不合理上涨,并保护租户权利。

(三)合理的租金控制体系

德国制定了“合理的租金价格表”,并严格控制住房租金的价格。 具体而言,市政部门,房东和租户协会,房屋租赁机构和其他机构根据租赁房屋的地理位置,交通状况,建设年份,质量和节能来确定“合理的价格表”。始终参考具有法律约束力的价格表。 此外,德国《租房法》规定房东不允许随意增加租金,即使是上升到类似房屋的通常水平,也不能连续15个月涨价,而且一般来说增加不超过10%,3年内不允许租金。增幅超过20%,否则将被违法处理。如果房东想再次提高租金,他必须提交书面申请,澄清价格上涨的原因并举例说明价格上涨。如果承租人不同意,法律将由法律决定。 美国引入《房租管制法》来限制住房租金的不合理上涨。以洛杉矶为例,租赁管理办公室负责出租房屋的登记,并根据通货膨胀率等经济指标确定租金的增加,以确保房东不会强迫租房者。搬迁,并确保房东支付安置费用。

(四)规范的租房管理体系

美国住房租赁市场有一个专门机构来管理住房租赁市场的运作。具体职责包括住房租赁市场运作的专业指导,租赁利益相关者的权利和责任,以及划定房屋租赁标准。 为了保护租户的利益,禁止专门机构进入不符合标准的住房租赁市场。 日本经纪人和企业住房租赁法规受行业协会监管,并为消费者的损失提供预付款保证。 德国规范了住房机构的行为,如果住房机构任意提出佣金,将被处以高达25,000欧元的罚款。

四、培育和发展我市住房租赁市场对策建议

培育和发展我市房屋租赁市场的目标是到2020年底形成供应主体多元化,经营服务规范,租赁关系稳定的房屋租赁市场体系;基本上形成一个公共租赁住房保障体系,保证基本,促进公平和可持续性。基本形成具有明确市场规则和充分权益的房屋租赁监管制度;基本形成了方便,规范,有序的住房租赁监管服务体系。 为了实现上述目标,城市的下一步应针对上述问题,针对“剂量”,精确政策,研究和实施以下对策:

(一)推进住房租赁地方立法,完善政策体系

第一个是加快《杭州市住房租赁管理条例》的起草。 目前,缺乏法律法规来满足从国家到地方培育和发展住房租赁市场的需要。即使某些政策文件的法律效力水平较低,也很难发挥立法作用。因此,城市可以发挥立法创新精神,总结试点工作经验。 2017年和2018年,《条例》将被纳入市政府研究项目和市人民代表大会立法工作计划,并进一步加强研究和起草工作。它将尽快纳入官方项目,并将及时实施,以实现当地住房租赁立法的国家领导。 通过引入《条例》,在地方一级监管的一系列重要机制,如培育主体,政策优惠,整顿住房管理,自给式住房管理,合同监管,租赁备案和租户权利保护等。 ,重点关注住房租赁市场的标准化。发展市场规则不明确,租赁行为不规范,监管制度不畅通,各方权益得不到充分保障。

二是加快制定和完善各个具体领域的监管政策体系。 根据住房租赁市场的现状,可以进一步完善和完善加强企业资金流通监管,扩大网络签约平台覆盖面,规范装修装修标准,保证室内质量六个方面。空气环境保护,建立信用评估机制,建立租赁价格监测系统。相关政策文件,逐一解决行业发展面临的问题,消除监管真空角落。

(二)加大税收金融支持,突破资金要素瓶颈

在减税方面,除了严格执行《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》中规定的税收优惠政策外。 可以进一步建议国家和省级税务机关研究和实施以下措施:第一,个人出租房屋的个人所得税暂不予豁免。将来,差别税率可以根据租约的长短来设定;第二,参考《企业所得税法》获取国家重点支持。并鼓励制定工业和项目法规,可以降低租赁公司的企业所得税,降低增值税税率;第三,实施租户的“租赁税减免”政策,个人租赁费用扣除个人所得税,引导承租人积极办理租赁备案和纳税。

在财政支持方面,进一步鼓励金融机构为房屋租赁公司提供租赁土地,开发建设,经营管理等方面的资金支持,支持符合条件的房屋租赁公司发行债券和资产证券化产品。以租金贷款为例,目前市场上的租赁贷款主要由小额信贷公司提供。 该银行为该业务提供的贷款长期稳定,利息成本低,管理规范。 因此,应引导银行等主流金融机构增加贷款贷款,规范租赁贷款业务发展,限制长期租赁业务融资,为信托业从事房地产投资信托业务提供政策倾向。

(三)优化土地要素供应,扩展房源筹集渠道

第一是确保有效合理的出租房屋土地供应。 重点是在大学和研究所,科技园区,商业集聚区和交通枢纽等地区租用足够规模的住房用地,对出租房屋的需求集中,交通便利,便利便利,平衡就业得到提升。 同时,还要注意租用住宅用地的土地供应节奏,防止租赁住宅用地供应过剩导致住房租金价格突然下降,保证住宅用地平稳运行。销售和租赁市场。 二是引导和督促房地产开发公司出租和出售。 引导房地产开发企业成为单一的销售和销售方式,并监督房地产进入租赁市场。 第三是有效振兴土地和住房存量。 鼓励各类工业园区,大学园区和大型企业利用土地存量建设员工宿舍或员工租赁公寓。 在满足城市规划和公共支持要求的前提下,合法闲置和低效使用的厂房,仓库和商业办公楼将转为住房租赁。 四是稳步推进保留土地和集体土地的使用,建设出租房。 有必要通过政策调整和经济激励措施,促进保留土地和集体土地用于租赁住房,并为有序规划和发展设定必要的门槛。 此外,还有必要防止利润最大化带来的“卖出租”问题,避免成为变相的房地产开发和销售。

(四)分类指导规范,培育专业化市场主体

充分发挥国有企业在房屋租赁市场的主导作用,确定相应的市级和区级试点国有企业开展大规模的房屋租赁业务。 到2022年底,试点国有企业将通过新建,改建,收购,租赁,资产转让等不少于30万(国际)租赁房屋,达到20%的市场份额。充分发挥市场机制的作用,鼓励私人住房租赁企业发展,鼓励房地产开发,经纪,物业管理企业转变为房屋租赁公司或设立子公司,扩大房屋租赁等“家政服务” “企业。 到2022年,该市将有不少于25个住房租赁机构,具有品牌,规模和专业化。 促进中介机构依法经营,诚实守信,公平交易。 到2022年,该市将有不少于20家中介服务机构。 此外,政府财政可用于进一步增加一至两亿元的行业专项资金,适当鼓励行业的培育和发展,为大型企业,品牌企业和信用企业提供资金支持。 ,并加快住房租赁业的发展。

(五)加强社会综合治理,形成全覆盖市场监管

住房租赁管理应从综合社会治理的高度进行,作为基层建设的重要组成部分。 包括:充分发挥各主管部门之间的合作,信息共享和联合惩罚的协调配合,合理化住房租赁管理与城市建设管理,基层社区管理,人口和公共安全管理的关系。 充分发挥街道(镇)基层政府和社区组织的作用,实施网格管理,结合“一次性最大化”改革精神,将管理服务窗口下放到街道(镇)或社区。 充分发挥社区业主会议及业主委员会和物业服务公司的协助,进一步扩大管理网络。 充分发挥新成立的杭州市房屋租赁管理协会的行业自律发展作用,自主引导行业规范发展。

在如何扩大监管范围方面,建议住房管理部门和公安部门加强合作,实现“社区管理”。 公安部门实施住宅出租房“酒店式”管理流动人口信息远程申报平台,住房管理部门实施租赁合同网络登记和登记管理的住房租赁监管服务平台。这两者可以实现互操作性,企业和个人可以从任何平台上实现。宣言,信息共享。 同时,公安部门通过对流动人口的监测和控制,将未经网络签署的租赁物业纳入住房管理部门的监管体系;房屋管理部门通过对租赁企业和中介结构的监管要求,对地域企业进行更全面,及时,准确的指导。警察局填写有关房客的信息。

(六)健全行业规范标准,加强市场信用建设

加快完善行业规范标准的工作中体现的主要问题:一是对于“商业改革和租赁”项目,由于目前土地利用调整难以实现,建议相应的消防应该是在不改变土地用途的情况下制定标准和标准确保消防认证机构和企业有证据确保消防安全得到保障。 此外,建议协调水,电,气管理机构,并根据民用标准进行调整。 其次,对于“租赁贷款”现象,建议为易受风险影响的“基于人群”的商业模式建立监管账户和保证金制度。租赁企业需要在银行设立监管账户,按一定比例支付风险保证金,并通过监管账户收取。并支付租金,以实现对整个资金流程的监督。 三是规范住房装修改造标准,服务标准,服务质量,服务承诺等,培育了一批服务标准化示范企业。

依托“信用杭州”平台和住房租赁监管服务平台,建立了行业信用管理体系,形成了一个值得信赖,不值得信赖的联合惩戒机制。 例如,通过平台的投诉处理和信用评估机制,开发公司,租赁公司和中介机构的诚信经营行为或违法违法行为被记录在“红黑名单”中,并向公众公布,相关监管机构共享信息。 还可以进一步加强与阿里巴巴集团的合作,记录和影响出租人和承租人在网上消费和网上财务管理中的信用遵守或不值得信赖的行为,从而解决以往的影响而不是直接的市场诚信问题。行政干预。

(七)完善智慧租赁平台,加强信息技术支撑

以政策创新引导政策创新,以技术创新推动业务创新,进一步完善城市建立的住房租赁监管服务平台,整合信息共享,交易备案,信用评估和一站式监管服务,实现全面供应实体的覆盖范围。全面覆盖合同网络签署,全面覆盖信用评估,公共租赁住房,长期租赁公寓,自我维持住房,中介中介和个人租赁列表,所有这些都是共享的。同时,利用平台大数据进行定期房屋租赁市场调查,及时预测房屋租赁市场的发展趋势,准确分析房屋租赁市场的供需关系;开展住房租赁市场监测,计算租赁交易规模和价格,编制市,区住房租金。引导价格和价格指数,引导市场达到合理预期。

(八)多方保障承租权益,大力鼓励租赁消费

为了培育和发展住房租赁市场,更重要的要求是在义务教育,公共卫生,基本养老,就业服务,社区事务等社会领域有效保护承租人的基本公共服务权利。实现“租赁购买”。对”。 具体包括:一是进一步落实已租赁房屋若干年的非杭州户籍人员的“租购和分享点”,探讨长期居民的户籍制度。租期住房。 二是在完善学前教育政策和流动儿童义务教育政策的基础上,进一步研究出租子女家庭入学方式,促进义务教育均等化。 三是加大对住房公积金和公共租赁住房房屋租赁货币补贴的支持力度,逐步增加租房公积金提取金额,完善公共租赁住房的货币补贴标准和市场联动机制。 四是引导和鼓励用人单位向社会发放租金补贴或租房,并发挥用人单位的主要责任,改善新就业大学生和农民工的生活条件。 五是营造良好的住房租赁消费社会环境,大力推进“住宅和非投机”定位,创造社会尊重和住房租赁认可,最终让人们实现住房消费的合理选择,形成健康住房租赁市场。

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